Wat is erfdienstbaarheid bij de aankoop van een woning?

Geschreven door Hypotheek Lenen

Ben je woningzoekende of heb je inmiddels al een aantal bezichtigingen afgerond? Dan kan het zijn dat je het woord erfdienstbaarheid bent tegengekomen. Een uitdrukking die je als koper goed moet kunnen begrijpen. Zeker omdat het achteraf vervelende situaties kan voorkomen waar je bij het sluiten van de koopakte misschien geen rekening had gehouden. Maar wat is erfdienstbaarheid bij de aankoop van een woning eigenlijk?

De betekenis van erfdienstbaarheid bij woningaankoop

Erfdienstbaarheid betekent dat je te maken hebt met een heersend en een dienend erf. Als de woning is belast met erfdienstbaarheid, dan kan het voorkomen dat je de buurman gebruik moet laten maken van jouw oprit om op de openbare weg te kunnen komen. Ook het gebruik en onderhoud van een gemeenschappelijke (tuin) afscheiding valt onder erfdienstbaarheid. Dit zijn slechts enkele voorbeelden. Als het ware moet je dus gebruik maken van een ander erf of een gemeenschappelijke bezit om iets gedaan te kunnen krijgen.

Een huis kopen met erfdienstbaarheid: welke verschillende vormen zijn er?

Als je een woning wilt kopen die is bezwaard met erfdienstbaarheid, dan wordt dit aangegeven in het koopcontract. De makelaar doet in veel gevallen ook een toelichting op de vorm van de erfdienstbaarheid die geldt voor de betreffende woning. Toch is het goed om aandacht te besteden aan de vorm. Je kunt namelijk te maken krijgen met 3 soorten erfdienstbaarheid bij de aankoop van een woning.

1. Natuurlijke erfdienstbaarheid

Dit kan gaan over de situatie op het erf zelf en de ligging daarvan. Denk daarbij aan de afvoer van hemelwater bij hoogteverschil in de aangrenzende percelen. De ligging mag dus niet zomaar aangepast worden. Zeker niet als het andere erf hier overlast van ondervindt.

2. Wettelijke erfdienstbaarheid

Als je een woning wilt kopen met wettelijke erfdienstbaarheid, dan kan dat bijvoorbeeld betekenen dat het erf een gedeelde afscheiding heeft of een gemeenschappelijke muur. Hieraan zijn plichten verbonden. Denk daarbij aan gebruik, onderhoud en reparatie. Wettelijke erfdienstbaarheid is bepaald door de Wet en kunnen niet zomaar ongedaan worden gemaakt.

3. Conventionele erfdienstbaarheid

Als je een woning gaat kopen, dan zul je het meest te maken krijgen met de conventionele vorm van erfdienstbaarheid. Het betreft afspraken die al voor langere tijd bestaan en overeengekomen zijn tussen betrokken partijen, bijvoorbeeld door twee buren. Recht van overpad is hier een voorbeeld van, maar ook het gebruik van jouw tuinhek als de buurman zijn achtergelegen sloot wil maaien.

Kan een erfdienstbaarheid ongedaan worden gemaakt bij de aankoop van een huis?

Niet altijd. Vaak is deze dienstbaarheid niet persoonsgebonden en gaat het over op de nieuwe eigenaar. Dat komt omdat de betreffende erfdienstbaarheid hoort bij de woning die je koopt. Je goed verdiepen in de koopakte is dus een absolute must. Laat je inhoudelijk informeren over de erfdienstbaarheid die op de woning rust.

Zo kun je zelf bepalen of je dit acceptabel vindt of liever op zoek gaat naar een andere koopwoning. Hoewel de buren nu hele aardige mensen lijken, kan dit over een aantal jaren zijn veranderd. Bijvoorbeeld door een onenigheid of als je nieuwe buren krijgt die minder leuk zijn. Indien van toepassing, is het ook goed om erfdienstbaarheid te overwegen als je jouw woning straks weer wilt verkopen. Wil je zelf kopen of verkopen en heb je hierover vragen aarzel dan niet ons te contacteren voor vrijblijvend advies.